Chers Adhérents, Chères Adhérentes,

L'Ascop-Ehpad poursuit son développement et passe le cap des 5.000 Adhérents répartis dans plus de 600 Ehpad en France.

Notre croissance tonique et continue résulte du travail soutenu des équipes bénévoles de l'Association, et traduit une préoccupation prégnante des investisseurs particuliers sur les difficultés que traverse le secteur du Grand Âge et le fonctionnement des Ehpad.
Pour être toujours au plus près de vos préoccupations, nos groupes-experts se renforcent, se spécialisent davantage, et travaillent au développement de nouveaux services qui vous seront présentés à l'automne (baux, travaux, ...). Depuis deux ans, nous rencontrons régulièrement les Directions générales des principaux exploitants d'ehpad privés (Clariane, Emeis, LNA, Domidep, Colisée, Emera, DomusVi, ...), leur Syndicat (Synerpa), ainsi que les Ministères concernés (Bercy, Santé et Solidarité) dans un esprit de co-construction pour réfléchir et faire face ensemble aux enjeux actuels et de demain.

Dans cette perspective, nous finalisons la rédaction d'une charte des bonnes pratiques, véritable document de référence, dont l'objectif vertueux sera de cadrer les différentes étapes de la relation entre les copropriétaires-bailleurs et les exploitants.

Cette charte sera soumise aux opérateurs pour finalisation, avec ceux qui le souhaiteront.
Nous communiquerons sur ce document auprès de la presse et des pouvoirs publics.
Pour aller plus loin, nous réfléchissons à la publication d'une grille de scoring des exploitants, basée sur le respect de cette charte.

La période Covid et le "Scandale Orpéa" ont révélé les mauvaises pratiques de certains exploitants d'Ehpad et entraîné une défiance des français.
Mais plus généralement, les Ehpad traversent une crise importante qui génère un déficit dans deux tiers des établissements.

Le premier facteur est une baisse du taux d’occupation,
qui est tombé en moyenne souvent en-dessous de 90 %.
Ceci est principalement dû au « creux » conjoncturel dans les classes d’âge nées pendant la Seconde Guerre mondiale.
Ce taux d'occupation devrait remonter dans les prochaines années avec l’arrivée en Ehpad des populations du « baby boom », nées après 1942.
L’augmentation rapide du vieillissement de la population va générer un besoin qui est toujours estimé à environ 100.000 chambres supplémentaires à créer dans les dix prochaines années.

Le deuxième facteur majeur est l’explosion des charges hors loyers, notamment la forte augmentation des prix de l'énergie, mais surtout des coûts de personnel qui sont passés en moyenne de 45-48 % des charges d'exploitation à près de 60 % en quelques années, avec des dotations de l’Etat qui n’ont pas suivi cette forte inflation.
A titre de comparaison, les loyers qui sont versés aux copropriétaires que nous sommes, qui sont parfois vus comme une « variable d’ajustement » par certains exploitants, ne représentent qu’environ 15 % des charges, et ne sauraient donc à eux seuls compenser cette hausse charges.

Cette situation préoccupante expose plusieurs Groupes d'exploitants privés à des difficultés plus ou moins préoccupantes.
Par ricochet, les investisseurs-particuliers sont exposés aux mêmes risques.

Dans ce contexte et malgré la période politique toujours singulière sur la préoccupation liée au secteur du Grand Âge - pourtant incontournable pour envisager de faire face aux besoins prévisionnels de financement à partir de 2030, soit 100.000 lits) -, nous poursuivons les relations avec les Directions Générales et/ou les Directions de l'immobilier de Clariane, Emeis, DomusVi, LNA, Colisée et Domidep sur les conditions de renouvellement des baux, les travaux, les relations avec les bailleurs, ...

Peut-être avez-vous appris par la presse ou d’autres sources que le Groupe Colisée a ouvert récemment une procédure de conciliation.

Pour rappel, la procédure de conciliation est une procédure amiable (mais elle a fuité dans la presse), généralement faite pour négocier avec ses créanciers et éviter les étapes suivantes (sauvegarde ou Redressement Judiciaire).

En tant que copropriétaires-bailleurs individuels, vous n'êtes pas créanciers de Colisée puisque vos loyers sont payés, mais vous pourriez le devenir si les choses tournent mal (cf. Médicharme).
Il est par contre possible de comprendre et de contribuer au redressement de Colisée avec des contreparties à négocier, et c’est notre intérêt.

C'est pour lutter contre l'isolement des investisseurs privés que l'Association (créée en 2010, plus de 5.000 adhérents dans plus de 600 résidences Ehpad en France) propose d’entrer en discussion dans le cadre de cette procédure et a contacté le conciliateur et Colisée.

L'Ascop-Ehpad représentera alors l’ensemble des copropriétaires qu’elle aura fédérés, avec l’aide de nos référents et des conseils en place le cas échéant.
Nous regroupons près de 1.600 adhérents copropriétaires/bailleurs chez Colisée et sommes présents dans 90 résidences en France.

Pour peser dans les discussions il nous faut donc poursuivre notre développement et fédérer davantage.

La démarche que nous proposons est la suivante :

►  Fédérer le plus grand nombre de copropriétaires en les incitant à adhérer à l’Ascop-Ehpad

►  Communiquer les coordonnées des conseils (avocats, CGP, ...) avec lesquels vous travaillez (par mail à col@ascop-ehpad.fr) 

►  L’Ascop-Ehpad a constitué une équipe pour organiser, centraliser et mener les discussions.
Cette approche se fera en collaboration avec les conseils déjà en place.
 

Plus que jamais nous devons nous fédérer pour peser davantage dans les débats.

L'Association fait la force !

                                                                                   Didier RIEBEL, Président de l’Ascop-Ehpad
 

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Le montant de votre cotisation annuelle (80 ou 120 €) est déductible de vos frais d'exploitation.
Pour information, l'Ascop-Ehpad ne dispose pas de locaux.
Les Administrateurs et les membres du Bureau sont bénévoles, obligatoirement copropriétaires de chambre(s) en Ehpad.
Ils paient leur cotisation, travaillent de chez eux à leurs frais (matériel, énergie, téléphone, ...), seuls les déplacements de ceux qui résident à plus de 150 km de Paris sont remboursés lorsqu'ils participent à des réunions en présentiel.
Des tarifs ont été négociés avec les principaux intervenants (Cabinets d'Avocats). Les remises sont accordées aux Adhérents à jour de leur cotisation au 1er janvier de l'année où le litige est déclaré.