► Aider les épargnants victimes de mauvaises pratiques
afin de rééquilibrer les rapports de force
Pilotée par une équipe de bénévoles, l’Ascop-Ehpad s’emploie à analyser les problématiques rencontrées par ses membres, à les renseigner sur leurs droits et à leur fournir des arguments de négociation. En cas d’impossibilité de parvenir à une solution amiable, l’association les met en relation avec des avocats spécialisés qui les défendent à des tarifs négociés.
Ce service est particulièrement précieux pour ces épargnants souvent profanes qui se retrouvent démunis lorsque l’exploitant de la chambre meublée dont ils sont propriétaires décide de baisser unilatéralement le loyer de 30 % ou plus, voire de quitter les lieux pour exploiter un autre établissement. Le bâtiment ainsi abandonné perd une grande partie de sa valeur puisqu’il ne peut être exploité par un tiers, faute d’autorisation d’exploitation, ni être affecté à un autre usage, du fait de sa spécificité.
Cette décision unilatérale intervient généralement en fin de bail (9 ans), et donc bien avant la fin du remboursement du prêt contracté pour acquérir le bien (15 ou 20 ans) et du cycle fiscal (20 ans).
Pour comprendre la stratégie déployée par les groupes, il faut savoir que les propriétaires de chambres meublées ne choisissent pas leur syndic à l’origine. Celui-ci est, en effet, un syndic « maison » imposé par le locataire, ce qui signifie qu’il est sous la coupe du titulaire de l’autorisation d’exploitation ! À savoir aussi, pour être en mesure de construire un autre Ehpad, le groupe locataire de la résidence peut laisser sciemment celle-ci se dégrader au détriment du confort, voire de la sécurité des résidents, en renonçant à effectuer les travaux à sa charge.
Dans ces circonstances, la construction d’un Ehpad plus moderne, plus vaste et mieux conçu, est présentée à l’Agence Régionale de Santé (ARS) comme une bonne solution. Celle-ci procède alors au transfert de l’autorisation d’exploitation des lits, sans effectuer le bilan de la gestion du bien abandonné et sans consulter les copropriétaires floués.
Il en résulte des bâtiments fantômes, dans des secteurs géographiques souvent isolés. Entre temps, les résidents ont eu à subir la dégradation du bâtiment. Quant aux épargnants qui ont financé les établissements, ils perdent la quasi-totalité ou la totalité de leur capital, doivent rembourser la TVA dont ils étaient exonérés, ne bénéficient plus de la chambre qu’ils envisageaient d’occuper le moment venu et, souvent, doivent continuer à rembourser leur emprunt, sans revenus locatifs. Ainsi, l’investissement « sans souci » devient un piège catastrophique.
► Mobiliser les parties prenantes dans une démarche de transparence
Engagée dans une démarche de transparence, l’Ascop-Ehpad se mobilise pour faire la lumière sur les montages complexes et les pratiques délétères des grands groupes ainsi que sur les manquements des pouvoirs publics qui les laissent agir en toute impunité.
En sa qualité de lanceur d’alerte, l’association souligne une situation intenable : d’un côté, les petits épargnants investissent chèrement dans la construction d’Ehpad en s’engageant à justifier de l’exploitation de leur bien sous forme d’un local meublé, pendant au moins 20 ans et en contractant un crédit ; de l’autre, les sociétés de promotion immobilière et de commercialisation qui exploitent les Ehpad sans avoir à les financer, multiplient, sans prendre de risque, les opérations immobilières qui leur permettent de réaliser des profits considérables.
C’est pourquoi l’Association Ascop-Ehpad :
- répertorie les dysfonctionnements qui profitent aux promoteurs-exploitants au détriment de leurs parties prenantes (particuliers investisseurs, État, collectivités territoriales…) mais aussi des résidents et de leurs familles ;
- étudie des solutions visant à rééquilibrer les relations contractuelles, à combler les lacunes de la législation et à renforcer les contrôles afin de favoriser le développement d’une silver économie au service du bien-vieillir ;
- réfléchit aux mesures qui permettraient de conjuguer attractivité économique et démarche qualité, en s’inspirant des obligations imposées aux établissements sanitaires.
► Proposer des solutions pour préserver l’investissement citoyen
Responsabiliser les intermédiaires qui commercialisent ce type d’investissement, réviser le schéma contractuel qui permet de monter l’opération immobilière, et renforcer les contrôles - en les élargissant aux bâtiments - font partie des solutions avancées par l’Ascop-Ehpad.
En effet, les obligations d’information, de conseil et de mise en garde à la charge des intermédiaires ne sont pas suffisantes pour garantir la sécurité de cet investissement immobilier. Actuellement, les banques, les conseillers en gestion de patrimoine et les conseillers en investissement financier ne sont pas tenus d’informer les épargnants individuels des risques liés à la situation singulière du titulaire de l’autorisation d’exploitation, qui n’est pas le propriétaire des lieux mais son locataire. En conséquence, il est nécessaire d’introduire dans la loi une disposition relative au devoir de mise en garde spécifique lorsqu’un investissement dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) est réalisé par un particulier.
Afin de limiter le cumul des risques mis à la charge du petit épargnant et d’inciter l’exploitant à rester dans les lieux pendant la durée de l’investissement, il est aussi crucial de lier le contrat de vente, le contrat de crédit immobilier et le bail commercial en prévoyant une opération indivisible. Il faut aussi imposer un nouveau type de bail pour inverser le rapport de force. En effet, le bail commercial est inadapté au secteur des résidences services :
- la loi, destinée à protéger le plus faible, protège ici le groupe qui exploite la résidence, à la place du petit épargnant ;
- le contrat imposé par l’exploitant comporte des clauses non négociables (durée du bail, charge des travaux, propriété des parties privatives à usage commun, délai de préavis pour soumettre le congé…) favorisant les pratiques abusives des locataires bénéficiant d’un meilleur rapport de force;
- la durée du bail ne correspond pas à la durée d’engagement des copropriétaires. En effet, lorsque l’épargnant investit dans une résidence pour personnes âgées, c’est notamment en raison du régime fiscal applicable aux résidences de services qui disposent de biens meublés. Or, le remboursement de la TVA au moment de l’acquisition des lots l’oblige à maintenir la destination du bâtiment en résidence services pendant 20 ans alors que la grande majorité des baux commerciaux peuvent prendre fin au bout de 9 ans, à la seule discrétion de l’exploitant. La durée des emprunts est habituellement de 15 ans ou 20 ans.
Pour changer la donne, il est fondamental de prévoir un meilleur encadrement des procédures de transfert d’agrément et la mise en place d’un mécanisme d’indemnisation. Aujourd’hui, l’absence de contrôle s’explique notamment par le défaut de coordination entre l’ARS et le département. Il est urgent d’y remédier. En outre, les contrôles, essentiellement concentrés sur la santé doivent être élargis aux bâtiments qui contribuent au bien-être et à la bonne santé des résidents.
Compte-tenu des enjeux en cause, concevoir un mécanisme de partage de l’autorisation d’exploitation entre les copropriétaires et l’exploitant apparaît comme une voie souhaitable. L’agrément rattaché à l’immeuble pourrait être de 20 années (durée minimale de l’opération à laquelle les épargnants souscrivent) et celui de l’exploitant d’une durée de 5 ans, calquée sur celle des schémas régionaux qui déterminent les lignes directrices à adopter dans la gestion des Ehpad. Cette solution inciterait l’exploitant à privilégier les travaux d’amélioration et d’agrandissement, en accord avec les copropriétaires, plutôt qu’un déménagement contraignant pour le bien-être des résidents.
En effet, à défaut du bon entretien de la résidence, l’agrément ne serait pas reconduit et l’exploitant devrait, en outre, indemniser les copropriétaires qui se sont engagés à maintenir la destination de leur bien durant une longue période.
► Œuvrer en faveur d’une approche qualité renforcée
La crise sanitaire de la covid-19 et l’affaire Orpéa ont mis l’accent sur l’urgence d’agir pour une meilleure prise en charge des personnes âgées dépendantes.
L’enquête de la Cour des comptes, les missions flash diligentées par l’Assemblée nationale et le Sénat, le rapport d'enquête administrative commandé à l'IGAS et à l'IGF par le ministère de la Santé ont conclu à la nécessité de mener une réflexion sur les modalités de contrôle et, plus largement, sur l’exercice de la tutelle afin de déterminer les évolutions législatives et réglementaires à mener pour garantir une approche pilotée par la qualité des prestations rendues.
Pour l’Ascop-Ehpad, cela passe d’abord par l’établissement de nouvelles règles de dialogue, associant les copropriétaires de façon à ce qu’ils bénéficient d’un droit à l'information et à ce qu’ils soient intégrés dans les commissions d'usagers.
Il faut aussi instaurer un audit immobilier des Ehpad, mettant à la charge des exploitants une obligation d’évaluation de la qualité de leurs prestations. La Haute Autorité de Santé (HAS) a établi un référentiel national autour de 9 thématiques qui permettent d’évaluer l’accompagnement des personnes dans les secteurs social et médico-social.
Cette évaluation est centrée sur la personne accompagnée, ses souhaits, ses besoins et son projet, mais non sur la qualité des bâtiments. Il est vrai que la HAS n’est pas compétente en matière de d’immobilier. Il faudrait donc confier cet audit à l’Agence de l’Immobilier de l’État (l’AGILE) qui pourrait ainsi mobiliser ses ingénieurs, architectes, urbanistes, analystes, agents des finances publiques et juristes pour évaluer l’état des Ehpad, identifier les travaux d’amélioration à effectuer et même assurer un suivi des chantiers mis en œuvre par l’exploitant et les copropriétaires.
Cet audit pourrait être réalisé tous les 5 ans tout comme l’évaluation organisée par la HAS. L’AGILE pourrait aussi élaborer un référentiel national, mis à la disposition de l’ARS et des exploitants d’Ehpad, pour leur permettre de réaliser une auto-évaluation tous les 2 ans. Les résultats de ces évaluations seraient communiqués aux parties signataires du contrat pluriannuel d'objectifs et de moyens (CPOM), à savoir l’ARS, le conseil départemental, le gestionnaire de l’établissement médico-social et ses copropriétaires.
L’autorité ayant délivré l’autorisation d’exploitation pourrait ainsi contrôler les résultats des évaluations par rapport aux schémas régionaux.
Par ailleurs, la mise en œuvre d’une démarche qualité renforcée pourrait justifier de basculer les Ehpad dans le champ sanitaire, nettement mieux encadré à ce jour.
